O CNAE é o código que diz à Receita Federal, ao município e ao Simples Nacional qual é a sua atividade. Para quem aluga imóvel por temporada, escolher o CNAE errado não é um detalhe de cadastro: ele pode decidir se você pode ou não optar pelo Simples Nacional, se o MEI é permitido e como o município enxerga o ISS. Por isso a pergunta “qual CNAE usar para Airbnb?” merece mais cuidado do que a lista de códigos que costuma aparecer nas buscas.
Este guia mostra os códigos que as fontes oficiais associam a esse tipo de atividade, o que a Receita Federal diz sobre MEI e Simples Nacional, e o critério que separa “alugar um imóvel” de “prestar serviço de hospedagem”. Também mostra os erros mais comuns de enquadramento. Vale para anfitriões que já têm empresa e para quem está pensando em abrir uma.
Antes de tudo: se você aluga como pessoa física, não há CNAE
CNAE é um código de empresa. Quem aluga o imóvel como pessoa física, sem CNPJ, não escolhe CNAE: a renda é tributada no carnê-leão e na declaração anual. A discussão deste guia começa quando você abre ou já tem uma empresa. Para decidir entre os dois caminhos, veja o comparativo de CPF ou CNPJ para Airbnb.
Os dois códigos que mais aparecem
| CNAE | Denominação oficial | O que compreende, segundo o IBGE/Concla |
|---|---|---|
| 5590-6/99 | Outros alojamentos não especificados anteriormente | Inclui o aluguel de imóveis residenciais por curta temporada, alojamento em dormitórios e outros locais de alojamento de curta duração |
| 6810-2/02 | Aluguel de imóveis próprios | Aluguel de imóveis próprios, residenciais e não residenciais; exclui hotéis e outros alojamentos para estadias de curta duração |
A diferença está na natureza da atividade. O 6810-2/02 trata de ceder um imóvel próprio em locação. O 5590-6/99 trata de oferecer alojamento de curta duração. As notas do IBGE chegam a indicar que o aluguel de imóveis (6810-2/02) não se enquadra no 5590-6/99, e que hotéis e alojamentos de curta duração não se enquadram no 6810-2/02.
Há ainda outros códigos da divisão de alojamento, como hotéis e apart-hotéis (classe 5510-8), que servem a negócios com estrutura de hotelaria. Para o anfitrião típico de apartamento ou casa, o debate costuma ficar entre os dois códigos da tabela.
Por que o código muda tudo: o que a Receita diz
A lei e as orientações da Receita Federal ajudam a entender por que o enquadramento é tão sensível.
O Simples Nacional veda a locação de imóveis próprios
O art. 17, inciso XV, da Lei Complementar 123/2006 impede a opção pelo Simples Nacional para a empresa que realize atividade de locação de imóveis próprios. Com a Lei Complementar 214/2025 (art. 516), o inciso passou a ter exatamente essa redação, sem a ressalva que existia antes (“exceto quando se referir a prestação de serviços tributados pelo ISS”). Fontes especializadas indicam que a exclusão das empresas nessa situação passa a valer em 2026.
As Perguntas e Respostas do Simples Nacional, publicadas pela Receita Federal (documento oficial), explicam que a vedação vale mesmo se a atividade for exercida de forma eventual e sem previsão no contrato social. Há um aviso importante: na pergunta sobre locação de imóveis próprios, o documento ainda reproduz a redação antiga, com a ressalva do ISS, e a própria capa informa que ele está em atualização por causa da reforma tributária. Em caso de diferença, vale o texto da lei.
Em português claro: se a sua empresa apenas aluga imóveis próprios, o Simples Nacional não está disponível. Se a atividade é de hospedagem, com prestação de serviços, a discussão passa a ser se ela se distingue da locação, e esse ponto exige análise do seu caso.
A hospedagem é um serviço na lista do ISS
A lista de serviços da Lei Complementar 116/2003 traz, no item 9.01, a hospedagem de qualquer natureza em hotéis, apart-service condominiais, flat, apart-hotéis, hotéis residência, pensões e congêneres, incluindo a “ocupação por temporada com fornecimento de serviço”. É esse trecho que sustenta a ideia de que hospedagem com serviços é atividade de prestação de serviço, e não apenas locação. Mas a própria nota do IBGE para o 5590-6/99 inclui o aluguel de imóveis residenciais por curta temporada, o que mostra que a fronteira entre locação e hospedagem é difusa e que o enquadramento pode ser questionado.
O MEI aceita só uma ocupação nesse código
A Solução de Consulta Cosit nº 27/2021, de março de 2021, trata do MEI no CNAE 5590-6/99. Segundo análises publicadas sobre a consulta, a Receita concluiu que a ocupação de “proprietário de hospedaria independente” é permitida ao MEI que presta o serviço, e que esse serviço pode ter finalidade turística ou não. Essas mesmas análises indicam que a locação de imóveis residenciais por curta temporada seria outra coisa e continua não sendo permitida ao MEI, e que nem todas as atividades de um código CNAE são permitidas ao MEI. Consulte a íntegra da consulta, no site da Receita, antes de decidir. Se o MEI é uma opção que você considera, leia nosso guia sobre MEI para Airbnb.
Locação ou hospedagem: como saber em qual você está
Esse é o ponto que ninguém resolve com uma tabela. A lei não traz uma lista de verificação, mas é possível observar sinais de que a atividade é de serviço. Os critérios abaixo são nossa leitura prática, não regra literal da lei:
| Sinal | Aponta para locação | Aponta para hospedagem com serviços |
|---|---|---|
| Quem cuida do imóvel entre hóspedes | O inquilino | Você ou sua equipe |
| Limpeza e enxoval | Por conta do ocupante | Incluídos no valor |
| Recepção e suporte | Inexistentes | Check-in, atendimento e suporte ao hóspede |
| Duração | Contratos longos | Estadias curtas e rotativas |
| Itens de uso | Imóvel vazio ou básico | Imóvel mobiliado, com utensílios e serviços |
| Como é vendido | Contrato de aluguel | Diária, por plataforma |
Quanto mais a operação se parece com a coluna da direita, mais forte é o argumento de que se trata de hospedagem. Mesmo assim, a classificação final depende do conjunto dos fatos e da interpretação do município e da Receita. Guarde evidências do que você presta: contratos, políticas de limpeza, registros de atendimento e reservas.
Como a Anfitry ajuda a escolher o enquadramento
A Anfitry é uma contabilidade online especializada em anfitriões de Airbnb, Booking, VRBO e aluguel por temporada, com atendimento 100% online. Na análise do seu caso, olhamos a operação como ela é: quantos imóveis, quais serviços você presta, qual o faturamento e o município. Com isso, avaliamos qual CNAE descreve a atividade e quais regimes estão disponíveis.
A primeira análise é gratuita e sem compromisso. Você pode começar com uma estimativa na calculadora e conhecer os planos.
O que cada escolha provoca na prática
Empresa apenas de locação (6810-2/02). Pela regra da Receita, não é possível optar pelo Simples. Isso leva a empresa a outro regime, como o lucro presumido, tema do nosso guia sobre lucro presumido ou lucro real para aluguel de temporada.
Empresa de hospedagem (5590-6/99). A tese para o Simples é que se trata de prestação de serviço, e não de locação. Como a vedação à locação ficou sem ressalva, esse é um ponto de risco: valide o enquadramento com um contador antes de optar. Além disso, a alíquota depende do anexo e da faixa de faturamento. Veja o guia sobre Simples Nacional para aluguel por temporada.
ISS. Se há prestação de serviço, o município tende a cobrar ISS. A legislação nacional fixa o mínimo de 2% e o máximo de 5%, e cada cidade define a sua alíquota. Detalhes em nosso guia de ISS para Airbnb.
Erros comuns de enquadramento
- Abrir a empresa com o CNAE de locação e optar pelo Simples. A lei veda a locação de imóveis próprios no Simples, e a empresa pode ser excluída.
- Usar o CNAE de hospedagem sem prestar serviço nenhum. Se a operação é só ceder o imóvel, o código pode não refletir a realidade.
- Escolher o código pela alíquota. O CNAE descreve a atividade; a alíquota é consequência, não critério.
- Copiar o CNAE de outro anfitrião. Cada operação é diferente.
- Ignorar a regra do município. O alvará e o ISS dependem da prefeitura.
- Achar que MEI serve para qualquer aluguel por temporada. A Solução de Consulta Cosit 27/2021 limita a ocupação permitida.
Perguntas frequentes
Qual é o CNAE do Airbnb?
Não existe um único. O IBGE inclui o aluguel de imóveis residenciais por curta temporada nas notas do código 5590-6/99, mas a escolha correta depende de a sua atividade ser hospedagem com serviços ou apenas locação.
Posso ter mais de um CNAE?
Uma empresa pode ter uma atividade principal e atividades secundárias. A escolha de cada uma deve refletir o que a empresa realmente faz. Combine com o seu contador.
Dá para trocar o CNAE depois?
É possível alterar o cadastro da empresa, mas a mudança pode afetar o regime tributário e o ISS. Faça com acompanhamento de um contador.
O Simples Nacional é permitido para quem aluga imóvel por temporada?
Depende. A locação de imóveis próprios é vedada ao Simples pelo art. 17, XV, da LC 123/2006, com a redação da LC 214/2025. A classificação da sua atividade, locação ou hospedagem com serviços, é o ponto central e deve ser validada por um contador.
Preciso de alvará para a atividade?
Em geral, o município exige licenças para atividades de hospedagem. Consulte a prefeitura da sua cidade.
O que fazer esta semana
- Descreva por escrito o que você oferece ao hóspede: limpeza, enxoval, recepção, suporte.
- Compare essa descrição com a tabela de sinais deste guia.
- Verifique qual CNAE consta hoje no seu CNPJ, se você já tem empresa.
- Leve o resultado ao seu contador antes de alterar qualquer cadastro.
Se quiser uma opinião sobre o enquadramento do seu caso, peça uma análise gratuita da Anfitry. Este conteúdo é informativo e não substitui a análise individual de um contador.